商铺值不值？5个“火眼金睛”指标帮你秒懂！

想投资商铺当“包租公”？或者开店选个好位置？别急着掏钱！商铺的价值可不是看装修多靓、招牌多大，得抓准几个“硬通货”指标。今天教你用“普通人都能懂的方法”，把商铺的价值摸得门清～

1. 地段：是不是真·黄金C位？

房产圈有句老掉牙但超准的话：“地段地段还是地段！”商铺的地段不是指“市中心就一定好”，而是看它在“流量节点”上吗？比如：

• 十字路口/地铁口500米内（人流必经之路）；
• 小区出入口旁（固定住户天天经过）；
• 学校/医院/商场隔壁（自带稳定客群）。

如果是那种“深巷子里的角落铺”，就算再便宜也别碰——客人找都找不到，谈啥生意？

2. 人流量：数人头要“挑对时间”！

别光看周末人挤人，得在工作日的早中晚三个高峰去“蹲点”：

• 早上8-9点：上班上学潮，看有没有目标客群（比如开早餐店看上班族多不多）；
• 中午12-13点：午餐时间，看周边写字楼员工会不会过来；
• 晚上18-20点：下班/逛街高峰，看家庭客或年轻人多不多。

记住：不是“人多”就有用，而是“你的客人多不多”——比如开母婴店，周边小区宝妈多才算有效流量！

3. 周边配套：有没有“自带流量buff”？

商铺周边的“邻居”很重要！如果旁边有这些“流量发动机”，价值直接up：

• 学校：文具店、小吃店不愁客源；
• 医院：水果店、鲜花店、便利店生意稳；
• 大型商场：能蹭到溢出的人流（比如商场外的奶茶店）；
• 公交/地铁站：每天固定的通勤人流。

反之，如果周边全是工厂或待拆迁空地，那客流就悬了～

4. 租金回报率：算这笔账，别当“糊涂虫”！

投资商铺最实际的就是“多久能回本”。简单公式：
租金回报率 =（年租金 ÷ 商铺总价）×100%
举个例子：商铺总价100万，年租金5万，回报率就是5%。一般来说：

• 回报率≥5%：算不错的投资（比存银行定期强）；
• 3%-5%：中等水平，得看未来有没有升值空间；
• ＜3%：谨慎入手，可能还不如买理财。

注意：要问清楚当前租金是不是真实的，有没有空置期哦！

5. 产权&年限：别踩“隐形坑”！

最后一步，查“身份证”：

• 产权性质：是商业产权吗？有没有抵押/纠纷（去房产局查档最靠谱）；
• 剩余年限：商业产权一般40年，剩余年限越少，未来续租或转让的价值越低；
• 能不能办证：无证商铺再便宜也别碰，风险太大！

这些“看不见的细节”，直接影响商铺的长期价值～

总结一下：评估商铺价值就是“看地段、数人流、查配套、算回报、验产权”这五步。别被销售的“花言巧语”忽悠，自己实地考察+算清楚账，才能选到真正值钱的好商铺！